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購房時房屋銷售公司未告知房屋無銷售許可證——

更新時間:2018-11-01   編輯:Admin  瀏覽次數:0

 

    本文章發表于2018年10月31日《今晚報》第5版 “法治大家談”

   今晚報訊 劉女士與某房屋銷售公司簽訂《底商買賣合同》一份。合同約定,劉女士購買兩層結構底商一套,并付清了房款。簽約時該房屋為毛坯現房狀態。

    劉女士付清了全部房款之后一個多月被告知房屋無法過戶。對此政府有關部門答復是該房屋無銷售許可證,不符合商品房銷售條件,房屋銷售公司已取得該房屋產權證,房屋是經營性配套公建,使用土地為城鎮住宅用地,因房地性質不一致,無法辦理轉移登記手續。購房時房屋銷售公司并未告知劉女士該房屋的上述情況。房管部門對地產違法售房的行為進行了行政處罰。

    雙方對于賠償問題無法達成一致,房屋銷售公司只同意賠償購房款和占用劉女士房款期間的利息。劉女士認為房屋銷售公司構成欺詐,依據《消費者權益保護法》(以下簡稱《消法》),應給予三倍賠償。究竟孰是孰非,記者采訪了法律界人士,就此事進行了討論。

                  買受人可主張懲罰性賠償

               天津財經大學法學院講師 潘曉濱

  本案是因開發商不能履行房屋過戶手續而導致違反房產交易合同的典型案件,涉及到的主要法律依據包括《消法》、《合同法》以及《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)。買受人除了可以要求開發商賠償房產價款外,還可以要求其承擔一倍房屋價款的懲罰性賠償。

  本案中雙方訂立的房產交易合同無疑是《合同法》的調整范圍,但根據《合同法》第113條第2款規定,經營者對消費者提供商品或者服務有欺詐行為的,依照《消法》的規定承擔損害賠償責任。首先,本案中訴爭房產屬于《消法》所調整的“消費品”范疇;其次,開發商在售房時并未告知劉女士該房無銷售許可證,不符合商品房銷售條件的情況,存在欺詐行為。因此,本案不能僅僅依據《合同法》由開發商退還房產價款和賠償劉女士的利息損失,而應優先適用《消法》關于懲罰性賠償的有關規定,但在賠償金額的計算上,新修改的《消法》第55條所規定的三倍賠償與《解釋》存在差異。《解釋》第9條第1款規定,出賣人實施欺詐行為的,買受人可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。盡管在學界存在爭議,但根據一般法服從特殊法的原則,我國司法實踐更加傾向于司法解釋的規定。本案中,買受人仍可以要求對方承擔房產價款的一倍懲罰性賠償。

                     法院將綜合裁判賠償數額

             天津市紅橋區人民法院研究室主任 南寶龍

  從法條上看,《消法》的懲罰性規則適用于純粹的生活消費領域,而購買商品房則更多的是投資屬性。況且劉女士購買的是底商,具有經營的價值,是否為生活消費不無疑問。因此,劉女士如果主張《消法》的懲罰性賠償依據不足。但可以依據《解釋》主張已付房款一倍以內的賠償。這是因為懲罰性賠償屬于懲戒性賠償或者報復性賠償,是損害賠償的特殊形式,不具有普適性,只有法律明文規定才能加以適用。其法理學根據是懲罰的力度與違法行為逃脫懲罰的概率成正比才具有妥當性:日常的生活消費,價值較小,難以形成消費者通過支付高昂訴訟成本主張權利的激勵,違法者逃脫懲罰的可能性較大。因此只有加大懲罰性賠償才能剝奪違法者僥幸獲得的利益,遏制違法行為。商品房受到更多的行政管理,且買受人不會輕易放縱違法銷售行為,開發商逃脫懲罰的概率幾乎為零,那么懲罰的數額也就應當適當下降,有別于價值較小的生活消費,在保持對違法銷售行為足夠威懾的同時,也要避免對買受人形成不恰當的誘惑和激勵。

  另外需要說明的是,劉女士可以主張已付房款一倍以內的賠償,并不等于一定獲得法院全部的支持,法院在具體裁判時還要考慮開發商是故意隱瞞還是對銷售許可存在誤解,以及劉女士是否盡到必要的審查和謹慎義務,綜合評判具體的賠償數額。

            商品房欺詐買賣 賣方應承擔懲罰性賠償

                天津市檢察官學院講師

  最高人民法院于2003428發布了《解釋》,其中明確規定了,“出賣人訂立商品房買賣合同時,故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明,而導致房屋買賣合同無效或撤銷、被解除的”,可以向出賣人主張要求其承擔不超過已付購房款一倍的“懲罰性賠償”。

  我國現有的法律體系中,只有《消法》第55條明確地規定了“懲罰性賠償”,而且主要是針對經營者提供商品或者服務有“欺詐行為”時才適用,也就是強調了行為的欺詐性。其具體條文是:“經營者提供商品或者服務有欺詐行為的,應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失,增加賠償的金額為消費者購買商品的價款或者接受服務的費用的三倍。”由于房屋可以作為商品,所以對于在商品房買賣合同中對買受人提供保護時的法律適用,不僅可以適用我國《民法通則》的原則性規定、合同之債的有關規定及《合同法》的具體規定,同樣也可適用《消法》。

  本案中,賣方在售房時并未告知劉女士該房無銷售許可證不符合商品房銷售條件的情況,存在欺詐行為,故劉女士可以依據《消法》的有關規定,要求賣方承擔懲罰性賠償。

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